一、基本案情

承租人与出租人达成口头租赁约定，承租三间临街房屋用于经营，分次预付全年租金。双方早年曾签订书面租赁合同，到期后未续签，持续维持租赁关系。经核查，案涉租赁房屋未办理任何建设规划审批手续，属于违法建筑。租赁期间，涉案房屋被政府部门依法强制拆除，承租人自此无法继续使用房屋。承租人多次要求出租人退还未实际使用期间的预付租金，出租人仅退还部分款项，剩余款项拒不返还。承租人诉至法院，请求确认租赁关系解除并退还剩余租金，庭审中变更租金退还金额。

二、律师评议

本案核心裁判要点为无证违建租赁合同绝对无效及合同无效后的租金返还规则。首先，未取得建设工程规划许可证的建筑物，不具备合法出租资质，据此订立的租赁合同因违反法律强制性规定自始无效，不存在合同解除的前提。其次，合同无效后，适用返还原则，承租人已预付、未实际占用使用房屋期间的租金，出租人无合法占有依据，应当全额返还。同时，房屋被行政拆除属于客观事实，承租人未实际获益，无需承担对应期间的房屋占有使用费。出租人以存在行政诉讼、承租人不知情起诉等为由抗辩，无事实及法律依据，法院不予采信。本案明确了违建租赁的法律后果，厘清了合同无效后的财产返还标准，具有典型参考意义。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。案涉房屋无规划审批手续，双方租赁关系依法无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。出租人需返还承租人未使用期间的预付租金。

3. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审辩论终结前仍未补办手续的，合同持续无效。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利后果。本案原告举证完整，诉求依法应予支持。