【基本案情】

吴某与谢某 D 系夫妻，二人均为同一村集体经济组织成员。1999 年，谢某 D 和谢某甲、严某甲签订《房屋契约》，以 106000 元购买案涉农村房屋，房款付清、房屋交付，土地使用权后续过户至谢某 D 名下，但房屋所有权长期未过户。谢某 D 去世后，吴某作为配偶及继承人提起诉讼，请求确认合同有效、房屋权益归其所有并办理过户。全部继承人均认可交易、同意过户。法院判决《房屋契约》合法有效，出卖人配合过户；因房屋尚未拆迁，拆迁安置权益尚未实际产生，对确权拆迁权益的诉求不予处理。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

同村村民之间农村房屋买卖原则有效。买卖双方属于同一集体经济组织成员，不违反宅基地身份限制，房款付清、长期占有使用、土地使用权已过户，合同效力得到法院认可。

合同有效不等于直接等同于物权归原告。本案仅支持继续履行、协助过户；拆迁安置权益属于未来不确定利益，未签订拆迁协议前法院不预先确权。

继承人一致认可很关键。买受人去世后，所有相关继承人均无异议，大幅降低权属争议阻力；若部分继承人反悔，案件难度会显著上升。

法律适用看行为发生时间。交易发生在民法典施行前，本案适用《合同法》《继承法》等当时法律。

【法条依据】

《合同法》第四十四条、第六十条；《婚姻法》第十七条；《继承法》第十条、第十一条；《民法典时间效力规定》第一条第二款；《民诉法解释》第二百四十条、第二百四十一条。