【基本案情】

某服装企业将自有厂区厂房出租给自然人，该自然人又将部分库房转租给某体育公司，双方签订长期库房租赁合同，体育公司依约支付押金及租金，并对承租场地进行装修改造后经营体育场馆。后案涉地块纳入政府征地拆迁范围，租赁场地需整体腾退，合同无法继续履行。经查，案涉租赁房屋未办理建设工程规划审批手续。体育公司诉请确认租赁合同无效，主张二被告支付停产停业损失、搬家补助、提前搬家奖励、装修损失并退还押金及利息。法院认定转租合同无效，依据双方过错比例判令转租人承担对应装修损失并退还押金，驳回其余诉求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：未取得建设工程规划许可的房屋租赁合同无效，转租合同效力依附于原租赁标的物，同样归于无效；合同无效后，按双方过错程度分担装修现值损失，拆迁专属补偿归产权被搬迁人，次承租人无权主张。出租人违法出租违建房屋，对合同无效承担主要过错，承租人未尽审慎审查义务承担次要过错。拆迁各类补助、奖励系针对产权方的专属补偿，基于合同相对性，实际经营的次承租人无权主张。可移动装修物品由承租人自行拆除处置，仅不可拆分的附合装修损失按过错比例分摊。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方按照过错分担现值损失。