【基本案情】

某服装企业将自有厂区厂房出租给自然人，该自然人转租部分二层厂房给某教育公司，双方签订厂房租赁合同，教育公司足额支付押金、租金，对承租场地装修改造后开展艺术培训经营。后案涉地块纳入政府征地拆迁范围，场地需整体腾退，合同无法继续履行。经查，案涉租赁厂房未取得建设工程规划审批手续。教育公司诉请确认租赁合同无效，主张二被告赔付停产停业损失、搬家补助、提前搬家奖励、装修损失，并退还押金及利息。法院认定转租合同无效，按过错比例判令转租人赔付装修损失、退还押金，驳回其余全部诉求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：无建设工程规划许可的厂房租赁合同依法无效，拆迁安置各类专属补偿仅归产权登记被搬迁人，次承租人无权主张；合同无效后，依据双方过错程度按比例分担附合装修现值损失。出租方违规出租违建房屋，对合同无效承担主要过错；承租方未尽审慎审查义务，承担次要过错。基于合同相对性，次承租人与产权企业无直接合同关系，无权向产权企业主张权利。可移动装修物品由承租人自行处置，仅不可拆分的附合装修损失按过错分摊，同时押金应予全额返还。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。