【基本案情】

出租人自村集体承租人处承租村集体院落，自行出资搭建钢结构房屋及平房，后将合计五千余平自建房屋整体出租给承租人用于商业经营，双方续签租赁合同，约定年租金标准及付款方式。案涉全部自建房屋均未办理建设工程规划审批手续。合同履行期间，承租人支付租金至2023年5月，后续长期拖欠费用。承租人以村集体已决议收回土地及地上物、已向村委会缴纳费用为由拒付租金。出租人诉请确认合同无效，并要求承租人支付2023年6月至2025年11月期间租金及逾期利息。法院认定租赁合同无效，判令承租人参照合同标准支付全额占有使用费，驳回利息诉求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：无规划审批的自建房屋租赁合同无效，但承租人实际占有使用房屋的，仍需参照合同租金标准支付占有使用费；合同相对性不受第三方权属争议影响，承租人擅自向第三方付款不能免除对合同相对人的付款义务。案涉房屋属于违法建筑，租赁合同自始无效，但承租人长期实际占用场地、获益属实，构成不当得利，应折价支付占有使用费。承租人未与出租人办理退租交接、无有效撤场证据，占有使用状态持续存在。同时，合同无效系双方均存在过错所致，出租人、承租人均未尽合规审查义务，故出租人主张的逾期付款利息不予支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。