【基本案情】

承租人于2017年与某商业公司签订长期房屋租赁合同，一次性支付二十年租金，承租位于集体土地上的公寓房屋。后经行政机关核查，案涉建筑未取得乡村建设规划许可证，被依法认定为违法建设并予以拆除。合同无法继续履行后，承租人主张合同无效，要求退还剩余租金及利息。经查，该公司两名自然人股东为实际控制人，存在公司财产与个人财产混同、滥用法人独立地位的情形。承租人另主张的房屋转让费，属于后续另行签订的房屋转让法律关系，与本案租赁合同纠纷无关。法院最终判决租赁合同无效，公司及实际控制人连带退还剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点：**租赁未取得建设规划许可的违法建筑，租赁合同因违反法律强制性规定自始无效；公司实际控制人滥用法人独立地位、财产混同损害债权人利益的，应对公司债务承担连带责任**。案涉房屋属于法定禁止出租的违建，涉案租赁合同自始不具备法律效力，出租方收取的未使用期间租金依法应予返还。生效裁判已查实两名自然人系公司实际控制人，存在利润分成、资金闭环流转、公私财产混同等情形，符合公司法人人格否认要件。同时，确认合同无效属于法院职权审查范畴，不受诉讼时效限制，承租人诉求合法有据，应予支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。