【基本案情】

承租人于2017年与某商业公司签订二十年长期房屋租赁合同，一次性足额支付全部租金，承租集体土地上的公寓房屋。后经行政机关核查，案涉建筑未取得乡村建设规划许可证，被依法认定为违法建设并予以拆除。原租赁房屋拆除后，实控人另行安置房屋供承租人使用，后续安置房屋亦被认定违建拆除。承租人诉请确认租赁合同无效，要求退还剩余租金、转让费及对应利息。经查，涉案公司两名自然人系实际控制人，存在公私财产混同、滥用法人独立地位情形，法院据此判决合同无效，公司及实控人连带退还剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点：无规划许可的违建房屋租赁合同因违反法律强制性规定自始无效，公司实际控制人滥用法人独立地位、财产混同损害债权人权益的，需对公司债务承担连带责任。涉案租赁房屋属于法定禁止出租的违法建筑，双方签订的租赁合同自始不具备法律效力。合同无效后，出租方应返还承租人未实际使用房屋对应的租金。同时，转让费源于另一独立转让协议，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，法院不予处理。确认合同无效不受诉讼时效限制，当事人事后主张返还财产的诉求，依法应予支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

4.《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。