【基本案情】 2024 年 8 月王某（承租方）与黄某（出租方）签订商铺租赁合同，租期 3 年，年租金 246000 元，押金 20000 元；合同约定：租赁期内遇政府拆迁等不可抗力，合同自动终止，甲方退还剩余租金及押金；承租人租期未满单方解除合同，出租人有权没收押金。 王某 2025 年 6 月 5 日自行腾空房屋搬离。王某主张：区域发布改造公告，双方协商一致因拆迁提前终止租赁；黄某应当退还押金。租赁期间黄某按 1.5 元 / 度收取电费，王某认为高于电网标准电价，诉请返还多收取电费 23000 元。 黄某抗辩：并未与王某协商一致解除合同，王某擅自提前搬离构成违约，有权没收押金；电价标准双方协商确定，不同意退费。王某无聊天记录、录音等证据证明双方达成提前解约合意。

【律师评议】

一、拆迁退租取证关键教训

仅有拆迁公告不足以免责 必须具备：正式征收 / 腾退通知、政府要求限期搬离文件，证明房屋客观上无法继续经营；单纯改造规划公告≠必须搬迁。

口头协商解约几乎无法胜诉 所有沟通务必留存微信聊天、录音、书面终止协议。仅口头约定，一旦对方事后否认，举证不能直接败诉。

承租人正确操作流程 ①拿到正式腾退通知第一时间书面告知出租人； ②书面协商终止事宜，固定文字证据； ③达成一致后签署《租赁终止协议》，明确押金退还时间； 切勿在未固定证据情况下自行搬离。

二、转供电电费加价实务风险

各地裁判口径存在分歧：

一类口径（本案北京裁判观点）：承租人长期持续性缴费且未提出异议，视为认可电价，无权事后追索差价；

另一类口径（多地中院）：个人房东不得借转供电牟利，无证据证明线路损耗、设备成本，应当按照电网官方电价结算。

【法条依据】

《民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条 《民事诉讼法》第六十七条 《民诉法解释》第九十条