【基本案情】 张某因拆迁安置取得讷河市拉哈镇农贸市场 5 号楼 125 号、209 号一带二层门市房。郑某对张某享有金钱债权，执行程序中法院查封上述房屋。赵某提起案外人执行异议，主张：查封前其与张某签订以物抵债协议，张某以案涉房屋作价 36.2 万元抵偿欠款，房屋已于签约当日交付占有；因项目缺少审批手续无法办理首次登记，请求解除查封、确认房屋归其所有。 郑某抗辩：抵债协议存在事后涂改房号情形；赵某主张的债权资金链条矛盾、无法证实真实到期债权；无充分证据证明查封前合法占有房屋，不能排除执行。执行异议裁定驳回赵某申请，赵某提起执行异议之诉。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

以物抵债≠房屋买卖，举证标准更严苛 以房抵债本质是债务清偿方式，并非普通房屋买卖；司法实践中对债权真实性、抵债合意形成时间、占有事实从严审查，极易被认定为普通债权，无法对抗强制执行。

抵债协议禁止事后涂改关键内容 房屋坐落、房号、标的等核心条款不得事后擅自修改；涂改无双方签字确认，极易被法院认定合意不真实，存在恶意串通规避执行嫌疑。

合法占有证据标准要点 仅有照片、证人证言、手写收据证明力薄弱；应当留存房屋交接单、查封前持续水电物业缴费凭证、银行缴费流水、装修合同等形成完整证据链。仅堆放物品不能当然认定稳定占有。

未办证免责事由仅解决过户过错问题，不能弥补债权、占有要件缺陷 即便房屋因开发商手续问题不能办理首次登记（满足第四项要件），只要前三项要件任一不成立，依然不能排除执行。

程序提示 案外人执行异议被驳回后，必须在收到裁定 15 日内提起执行异议之诉；举证责任完全由案外人承担，不能完成举证将直接承担败诉后果。

【法条依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条