一、基本案情

上世纪九十年代，买方亲属与卖方签订农村房屋买卖协议，购得村集体宅基地房屋，买方一家长期占有使用房屋并自行增建、修缮房屋及附属设施。后卖方起诉确认合同无效、返还房屋，法院判决合同无效，判令双方返还财物、赔付房屋装修及增建损失，但因当时未拆迁，明确宅基地区位补偿可待拆迁发生后另行主张。双方此前判决款项已履行完毕。案涉宅基地后续启动棚改拆迁，相关拆迁补偿权益由卖方亲属签订协议并领取。买方起诉主张分割拆迁补偿款，法院依据过错责任原则依法裁判。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为农村房屋买卖合同无效不阻却买受人后续主张拆迁区位补偿权益，法院按过错比例分割拆迁利益。农村宅基地具有专属身份属性，涉案买卖合同因违反法律强制性规定无效，但出卖人先行卖房、事后恶意主张合同无效，违背诚实信用原则，对合同无效及纠纷发生负有主要过错。此前生效判决仅处理房屋造价、装修等直接损失，未涉及未实际发生的区位拆迁利益，预留另行主张权利的空间合法有效。本案拆迁事实发生后，买方诉请合法且未超诉讼时效。同时，实际签约领款的卖方亲属为实际受益主体，需共同承担给付责任。法院区分拆迁补偿项目，仅对专属土地权益的区位补偿款按过错分割，兼顾公平与司法既判力。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体成员享有，违规买卖宅基地房屋的合同依法无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，应当返还财产；无法返还的折价补偿，过错方应当赔偿对方损失，双方均有过错的，按过错比例分担责任。

3.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得事后恶意反悔谋取不当利益。

4.《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起计算，本案拆迁事实发生后起诉，未超过法定诉讼时效。