一、基本案情

2005年，买方与卖方签订房屋转让合同，卖方将无证门面房转让给买方，合同明确房屋遇拆迁的全部补偿归买方所有。买方支付购房款后，拆除原有房屋，自行出资翻建为两层经营性房屋。2017年，涉案房屋纳入拆迁腾退范围，对应测绘楼栋面积411.15平方米，产生多项拆迁补偿款项。拆迁补偿由卖方实际领取后，买方多次索要对应补偿款遭拒，遂诉至法院，主张房屋重置价、搬迁补助、装修附属物补偿等全部拆迁利益。卖方拒不返还补偿款项，第三人拆迁公司主张纠纷与其无关。

二、律师评议

本案核心裁判规则为无证违建房屋转让合同无效，但实际出资建造、占有使用人可依法享有对应拆迁利益。案涉转让房屋无规划审批、无产权登记，房屋转让协议因违反法律强制性规定依法无效。合同无效后本应双向返还财产，但原房屋已被买方彻底拆除重建，原物已灭失，不具备返还基础。法院秉持公平原则，区分合同效力与拆迁利益归属，认定案涉拆迁利益源于买方翻建房屋的财产价值与实际使用行为，对应的房屋重置、搬迁、综合补助等核心补偿应归实际建造人所有。同时因双方无法举证区分附属物明细，法院按面积比例酌情核定附属物补偿，对无事实依据的奖励款项不予支持，兼顾交易公平与过错责任原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还；不能返还的折价补偿，过错方赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担责任。

3.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：建设房屋应当取得建设工程规划许可证，未取得审批建设的房屋属于违法建筑，不得私自转让交易。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时的法律规定。