一、基本案情

买方与卖方早年签订无证门面房转让合同，约定房屋遇拆迁的全部补偿权益归买方所有。买方购房后拆除原有旧房，自行出资翻建为两层砖混经营用房。涉案房屋后续纳入拆迁范围，对应房屋面积、重置价值、搬迁补助等多项拆迁补偿由卖方实际领取。双方因补偿款分配产生纠纷，买方诉至法院，主张房屋重置价、搬迁补助、装修附属物等拆迁利益。卖方以房屋原始权属为由拒付补偿，第三方拆迁主体表示纠纷与其无关，法院结合房屋翻建事实及公平原则依法裁判。

二、律师评议

本案核心裁判要点为无证违建房屋转让合同因违反强制性规定无效，但不影响实际出资翻建人享有对应拆迁财产利益。案涉交易房屋无产权及规划审批手续，房屋转让协议依法无效，但原房屋已被买方彻底拆除重建，原标的物灭失，不具备财产返还条件。法院秉持诚实信用与公平原则，区分合同效力与拆迁利益归属，拆迁补偿实质针对买方翻建后的房屋价值与实际使用行为，故核心补偿权益归实际建造人。针对无法区分的附属物补偿，法院按建筑面积比例酌情核定，同时对无事实依据的奖励款项不予支持，合理划分双方权利义务，统一无效合同的过错承担与利益分配标准。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定、违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，应当返还取得的财产；财产无法返还的，折价补偿，过错方赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村集体土地房屋转让需符合法定条件，违规转让无证建筑、改变土地使用性质的交易行为不受法律保护。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼主张，应当提供证据予以证明，举证不能需承担不利法律后果。