一、基本案情

承租人与某科技公司签订二十年长期公寓租赁合同，一次性全额支付租金，承租涉案房屋用于居住。后续因涉案房屋属于违法占地建筑，未办理建设工程规划许可手续，被纳入市政分洪整治工程，行政机关依法作出拆除处置并限期租户搬离。承租人知晓房屋违建、租赁行为违法后，诉至法院主张租赁合同无效，要求出租人全额退还已付租金。出租人抗辩合同系双方自愿签订，房屋拆除属于行政行为所致，自身无过错，仅同意扣除实际使用期间费用后酌情退款。法院结合双方过错程度，依法酌定出租人返还部分剩余租金。

二、律师评议

本案核心裁判规则明确：“无证违建房屋租赁合同法定无效，合同无效后实行过错分担、据实结算”。出租人作为房屋提供主体，明知房屋无合法建设审批手续仍对外出租，是引发合同无效的主要过错方，应对承租人的损失承担主要责任。承租人签约前未核验房屋合规手续，未尽审慎审查义务，自愿承租违建房屋，自身存在次要过错。

同时，合同无效不产生全额退款后果。承租人实际占用使用房屋期间，应当参照合同租金标准支付房屋占有使用费。法院结合二十年租期、总租金金额、实际使用年限、房屋拆除事实及双方过错比例，精准核算、酌情判决返还剩余租金，既否定违法租赁行为效力，又恪守公平原则，平衡双方合法权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。