一、基本案情

承租人与某科技企业签订二十年长期公寓租赁合同，一次性付清全额租金，承租涉案房屋用于居住。2024年，涉案房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可，被纳入市政分洪整治工程，被行政机关依法责令拆除。承租人知晓房屋租赁违法后，诉至法院，请求确认租赁合同无效，要求出租人退还剩余租金。出租人抗辩合同为双方真实合意、房屋拆除系行政行为所致，自身无过错，仅同意核算后退还合理租金。法院认定合同无效，结合双方过错程度、房屋实际使用时长，酌情判决出租人返还部分剩余占有使用费。

二、律师评议

本案核心裁判要点为“违建租赁合同自始无效，租金按实际使用情况与双方过错据实结算”。依据法律规定，未取得建设工程规划许可证的房屋，所签订的租赁合同因违反法律强制性规定，属于绝对无效合同，不受双方合意约束。出租人违规出租无证违建房屋，是合同无效的主要过错方。承租人签约时未审慎核查房屋审批手续，未尽合理注意义务，自身存在一定过错。合同无效后不适用全额退租规则，承租人实际占有使用房屋期间，需参照租金标准支付占有使用费。法院综合租期、总租金、实际使用年限及过错比例精准核算，平衡双方权责，明确了违建租赁无效后的财产返还与过错分担裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。