一、基本案情

承租人与某科技公司签订二十年长期公寓租赁合同，一次性支付全额租金，承租涉案房屋用于居住使用。租赁履行期间，涉案房屋因违法占地建设、未办理建设工程规划许可手续，被纳入市政分洪改造工程范围，行政机关依法作出限期搬离、强制拆除的处置决定。承租人知晓案涉房屋租赁不合法后，诉至法院请求确认租赁合同无效，要求出租人扣除实际使用期间费用后，返还剩余租金。出租人抗辩合同系双方真实合意，房屋拆除系行政行为导致，自身无过错，仅同意依法核算退款。法院审理后认定合同无效，结合双方过错酌情判决返还剩余占有使用费。

二、律师评议

本案核心裁判规则清晰明确，“无规划审批手续的违建房屋租赁合同，因违反法律强制性规定自始绝对无效”，不受双方真实合意影响。出租人作为房屋提供方，明知房屋手续缺失仍对外出租，是合同无效的主要过错方。承租人签约未核验房屋合规资质，未尽审慎注意义务，存在次要过错。合同无效后不适用全额退租规则，承租人实际占有使用房屋的期间，需参照合同约定标准支付占有使用费。法院结合二十年租期、全额租金、实际使用年限、双方过错程度综合核算，精准酌定出租人返还剩余租金，既否定违法租赁行为效力，又恪守公平原则，统一了同类违建租赁案件的财产返还裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。