一、基本案情

承租人与某企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租金。后续经查，涉案租赁房屋建于集体土地之上，未取得乡村建设规划许可，被依法认定为违法建设并予以拆除。承租人因房屋无法继续使用，诉至法院，请求确认租赁合同无效，要求企业返还剩余租金并支付资金占用利息，同时主张相关转让费损失。经查，两名自然人被告系涉案企业实际控制人，存在滥用公司法人独立地位情形。被告抗辩原告诉请虚假、超出诉讼时效、部分诉求不属于本案管辖。法院审理后认定合同无效，判令企业及两名实际控制人连带返还剩余租金及利息，驳回其他诉求。

二、律师评议

本案具有两大核心裁判亮点，明确同类案件裁判尺度。其一，确认合同无效请求权不适用诉讼时效。合同无效系法律对民事行为效力的否定性评价，属于自始无效的法定状态，不受时间经过影响；仅合同无效后衍生的财产返还、损失赔偿请求权适用诉讼时效，原告起诉未超法定时效。其二，**公司实际控制人需对公司债务承担连带责任**。生效裁判已查实两名自然人实际操控公司、支配租金款项、公私财产混同，存在滥用法人独立地位损害债权人利益的行为，依法突破公司有限责任，对公司退款债务承担连带清偿责任。同时，本案区分独立合同关系，当事人另行签订的房屋转让协议纠纷与本案租赁纠纷无关，法院不予一并处理。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

5.《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。