一、基本案情

承租人与某科技公司签订二十年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租金，承租涉案园区公寓房屋。后相关部门查实，案涉房屋属于违法占地建设建筑，未取得建设工程规划许可证，被纳入分洪工程整治范围，依法被行政机关强制拆除。承租人知晓房屋违建、出租行为违法后，诉至法院，主张双方租赁合同无效，要求公司退还剩余未使用期间的租金。被告辩称合同系双方真实意思表示合法有效，且房屋拆除系行政行为导致，自身无过错，仅同意核算后合理退款。

二、律师评议

本案核心裁判规则清晰：“未取得建设工程规划许可证的违建房屋，所订立租赁合同自始无效”，属于法律强制性规定，不因双方自愿签订而有效。长期租赁违建房屋，合同效力不受租期长短、双方合意影响。合同无效后适用返还原则，但并非全额退租。承租人实际占有使用房屋期间，需参照租金标准支付房屋占有使用费。法院结合总租金、实际使用时长、双方对合同无效的过错程度、房屋拆除客观事实，精准核算剩余费用，酌情判决出租人返还部分款项，既恪守合同无效的法律后果，又兼顾实际使用事实，平衡双方合法权益。同时明确行政拆除风险不免除出租人的合同责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。