一、基本案情

承租人与某科技企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性全额支付租金，承租涉案公寓房屋。后经查实，案涉房屋为违法占地建筑，未办理任何建设工程规划审批手续，被纳入市政分洪整治工程范围，行政机关依法责令拆除并于次年完成清退拆除工作。承租人知晓房屋租赁违法后，诉至法院主张租赁合同无效，要求企业退还剩余未使用租金。出租企业抗辩合同系双方真实合意、拆除系行政行为所致，自身无过错，仅同意酌情核算退款。法院审理认定双方均存在过错，依法酌定返还剩余租金。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为“违建租赁合同绝对无效、过错责任双向分担”。根据法律规定，无建设工程规划许可的违建房屋，无论双方是否自愿缔约，租赁合同均因违反强制性法律规定自始无效。出租人作为房屋提供方，明知房屋手续不全仍对外出租，是合同无效的主要过错方。同时承租人签约前未核验房屋合法审批手续，未尽审慎审查义务，自愿承租违建房屋，亦存在一定过错。合同无效后不适用全额退租规则，承租人实际占用房屋期间需支付占有使用费。法院结合租期、租金总额、实际使用时长及双方过错程度，精准酌定出租人返还部分剩余费用，兼顾交易公平与违法租赁行为的责任惩戒。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。