一、基本案情

承租人与某科技公司签订二十年长期房屋租赁合同，一次性支付全额租金用于承租涉案公寓房屋。后涉案房屋因违法占地、无建设工程规划许可手续，被纳入市政分洪整治工程，被行政机关依法责令拆除。承租人诉至法院，请求确认租赁合同无效，要求公司返还剩余租金、赔付租金利息、房屋装修、家具家电及汽车充电桩等多项损失。被告抗辩合同系双方真实合意，房屋拆除属于行政行为，自身无过错，仅认可核算后返还剩余租金。法院审理后依法认定合同无效，酌情支持部分租金返还，驳回其余全部损失诉求。

二、律师评议

本案明确了“无效违建租赁合同的损失赔偿边界规则”。首先，无规划审批手续的违建房屋租赁合同，因违反法律强制性规定自始无效，出租人违规出租存在主要过错，承租人未核验房屋手续、未尽审慎义务，亦存在过错。合同无效后，承租人实际占用房屋期间需支付占有使用费，法院结合双方过错、实际使用时长酌定出租人返还剩余租金。其次，损失赔偿范围存在严格限定。租金利息不属于直接损失，依法不予支持。同时，家具家电、充电桩等属于可拆除、可移走的动产，未与房屋形成附合，承租人可自行处置留存；装修损失无有效完整证据佐证，均不属于法定赔付范围。本案清晰区分不动产附合损失与普通动产损失，划定了无效租赁合同的赔偿边界，统一了同类案件裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的，由双方按过错分担现值损失。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。