一、基本案情

承租人与某科技企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租金。租赁履行多年后，涉案房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可，被纳入市政改造工程范围依法强制拆除。承租人以合同有效为基础提起诉讼，主张确认合同有效，要求出租人退还剩余租金并承担违约金、滞纳金等损失。出租人亦认可合同效力。经法院依法释明合同效力存在瑕疵后，承租人仍坚持按有效合同主张权利，最终法院依职权认定合同无效，驳回承租人全部诉讼请求。

二、律师评议

本案核心裁判要点在于合同效力由法院依法主动审查，不受当事人自认影响。合同效力属于法定效力评价范畴，并非当事人意思自治事项，即便双方均认可合同有效，法院仍需依法独立审查。案涉违建房屋不具备合法建设审批手续，租赁合同因违反法律强制性规定自始无效。同时本案确立重要诉讼规则：当事人诉讼请求、事实理由与法院查明法律关系不一致，经法院释明后仍坚持原有诉讼思路的，其诉讼请求缺乏法律依据，法院可依法全部驳回。承租人坚持以合同有效为基础主张违约赔偿、退租金，与合同无效的法定后果完全相悖，故其全部诉求无法得到支持。本案充分体现民事诉讼中法律关系认定优先于当事人主观认知的裁判原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。