一、基本案情

原、被告早年签订长期房屋租赁合同，约定原告承租涉案房屋二十年，全额支付租金。后经政府核查，涉案房屋因未取得建设工程规划许可、属于违法占地违建建筑，被依法纳入拆迁范围并强制拆除。原告以被告出租违建房屋存在过错为由，诉请确认合同有效，并要求被告退还租金、赔偿装修、搬迁、另行租房、违约金及利息等全部损失。庭审中，原、被告均主张合同有效，经法院依法释明合同效力问题后，原告仍坚持基于合同有效主张各项权利，最终法院依法认定合同无效并驳回原告全部诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为违建租赁合同无效的法定性、诉讼请求基础与裁判逻辑一致性原则。依据法律规定，未取得建设工程规划许可的建筑物，所签订的租赁合同因违反法律强制性规定，属于自始无效合同，不以双方当事人认可有效而改变法定效力。

合同有效与无效对应的法律后果、举证规则、责任划分完全不同。本案原告在法院释明后，仍执意以合同有效作为权利主张基础，其各项诉求的请求权基础错误。同时，原告未能有效举证证明其主张的全部损失，故法院驳回其全部诉讼请求。该案警示当事人诉讼时需准确认定合同效力，匹配正确请求权基础，否则将承担败诉风险。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。