一、基本案情

原、被告早年签订二十年长期房屋租赁合同，原告一次性付清全部租金，承租涉案园区公寓房屋。后经查实，涉案房屋未办理建设工程规划审批手续，属于违法占地违建建筑，因政府分洪工程需要被依法纳入强制拆除范围，并于次年年底正式拆除。原告知晓房屋违建事实后，主张租赁合同无效，诉请被告全额退还已付租金。被告抗辩合同系双方真实意思表示，且原告承租时未尽审慎核查义务，自身存在过错，仅同意合理核算后退还剩余费用。法院审理认定合同无效，并结合双方过错程度、实际使用年限酌情判决返还部分占有使用费。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为违建租赁合同绝对无效、双方过错分担、租金转化为占有使用费结算。无规划审批手续的违建房屋租赁合同，因违反法律强制性规定自始无效，不以双方合意作为有效依据。合同无效后，已付租金不再直接返还，需结合承租人实际占用房屋的期间折算占有使用费。

本案中，被告作为出租方，明知房屋无合法建设手续仍对外出租，对合同无效存在主要过错；原告承租房屋时未核验房屋审批资质，未尽合理审慎义务，自身亦存在过错。法院未支持原告全额退款诉求，而是综合租赁年限、付款情况、过错比例酌情核定返还金额，既遵循无效合同的折价补偿规则，也秉持公平原则合理分摊双方损失，统一同类案件裁判尺度。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。