一、基本案情

原告与某企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租金，承租涉案公寓房屋。后经行政机关核查，涉案房屋未取得建设及乡村规划许可，属于违法建设，被纳入腾退拆除范围并如期拆除。房屋拆除后，被告方为原告置换其他房屋使用，后续置换房屋亦因违建被拆除。原告诉请确认原租赁合同无效，要求退还剩余租金及利息。经查，两名自然人被告系涉案企业实际控制人，存在滥用公司法人独立地位情形。法院认定合同无效，判决企业及实际控制人连带返还剩余租金及利息，驳回无关转让费诉求。

二、律师评议

本案具有多重典型裁判要点。其一，无规划审批的违建房屋租赁合同，因违反法律强制性规定，属于自始无效合同，不受双方合意约束。其二，确认合同无效不适用诉讼时效，该效力认定属于司法职权干预，仅合同无效衍生的财产返还请求权适用诉讼时效，本案原告诉求未超时效。其三，企业实际控制人滥用公司独立地位、公私财产混同，利用公司经营违建租赁业务牟利、损害债权人利益，依法需对公司债务承担连带责任。同时，当事人另行签订的房屋转让协议属于独立法律关系，与本案租赁合同纠纷无关，法院不予一并处理，厘清了不同民事合同的审理边界。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

4.《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，举证不能需承担不利后果。