一、基本案情

原告与被告企业早年签订长期房屋租赁合同，约定租期二十年，原告一次性足额支付全部租金，承租涉案园区公寓房屋。后经行政机关核查，涉案房屋因违法占地、未办理建设工程规划审批手续，被依法认定为违法建筑，纳入行政强制拆除范围并限期腾退，房屋最终被拆除。原告知晓房屋违建事实后，主张双方租赁合同无效，诉请被告扣除实际使用期间费用后，返还剩余租金。被告抗辩合同系双方真实合意、原告自担租赁风险，且房屋拆除并非自身过错所致，仅同意依法核算退费。法院结合双方过错程度、房屋实际使用年限，酌情判决被告返还剩余占有使用费。

二、律师评议

本案核心裁判价值在于明确违建租赁合同无效后的过错分担与占有使用费裁判规则。无合法建设规划审批的违建房屋，所订立的租赁合同因违反法律强制性规定自始无效，不受双方合意影响。合同无效后，已付租金不再全额返还，需转化为占有使用费，根据承租人实际占用房屋时长据实抵扣。

本案中，被告作为出租方，明知房屋属于违法建筑仍对外出租，对合同无效及纠纷发生存在主要过错；原告承租房屋时未尽审慎核查义务，未核实房屋合法建设手续，自身存在次要过错。法院未完全支持原告诉求，也未采纳被告免责抗辩，综合租赁期限、实际使用情况、双方过错比例精准核定退费金额，兼顾合同无效后的折价补偿规则与公平原则，规范同类纠纷裁判尺度。

三、法条依据

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。