【基本案情】

承租人与某科技公司签订长期公寓租赁合同，约定租期二十年，承租人一次性付清全部租金。合同履行多年后，涉案房屋因属于违法占地、无合法建设审批手续的建筑，被政府纳入拆迁整治范围并依法强制拆除。承租人以租赁标的物违法、合同自始无效为由诉至法院，主张扣除实际居住期间占有使用费后，由出租方返还剩余租金。出租方抗辩合同系双方真实意思表示，且房屋拆除系政府行政行为所致，自身无过错，不同意全额退款。法院审理认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同依法无效，并结合双方过错程度酌情判定返还剩余费用。

【律师评议】

本案核心裁判要点为无建设工程规划许可证的违建房屋租赁合同绝对无效，合同无效后按双方过错比例分担损失、结算剩余租金。出租方作为房屋建设及出租主体，负有保证租赁标的物合法合规的核心义务，明知房屋无审批手续仍对外长期出租，是合同无效的主要过错方。承租方承租房屋时未尽审慎核验产权、规划手续的义务，存在一定过失，需自行承担部分损失。合同无效后不适用违约责任，仅产生财产返还、折价补偿后果，法院结合房屋实际使用时长、租金标准、双方过错大小，酌定出租方返还部分剩余占有使用费，符合公平原则与无效合同的处理规则。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，应承担不利法律后果。