【基本案情】

承租人与某科技企业签订二十年长期公寓租赁合同，一次性付清全部租金。租赁履行期间，案涉房屋因违法占地、未办理建设工程规划许可手续，被行政机关认定为违法建筑并依法强制拆除。承租人据此起诉，坚持主张案涉租赁合同合法有效，要求出租方退还剩余租金并赔偿经济损失。案件审理中，法院依法向承租人释明合同效力瑕疵及无效法律后果，但承租人仍坚持基于合同有效主张诉求。最终法院认定租赁合同因违反法律强制性规定无效，驳回原告全部诉讼请求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：违法建筑租赁合同法定无效，当事人坚持以合同有效为基础主张权利的，诉讼请求依法全部驳回。房屋取得合法建设规划许可，是租赁合同合法有效的法定前提。案涉房屋无任何批建手续，租赁协议自始无效，不受法律保护。合同有效与无效的法律后果、举证规则、责任划分完全不同，原告拒绝变更诉讼基础、坚持按有效合同追责，属于法律依据适用错误。同时，原告未举证证明自身损失明细，诉求缺乏事实支撑，法院据此驳回全部诉求，符合民事诉讼裁判规则。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能举证或举证不足的，承担不利后果。