【基本案情】

承租人与某商业公司签订长期房屋租赁合同，一次性支付二十年全额租金，合法占有使用房屋。后案涉房屋因未取得乡村建设规划许可，被行政部门认定为违法建筑并依法拆除。租赁终止后，承租方与公司负责人另行签订房屋置换使用协议，后续置换房屋亦被拆除。承租方起诉请求确认原租赁合同无效，要求公司退还剩余租金并支付资金占用利息。依据在先生效判决，涉案两名自然人系该公司实际控制人，存在滥用公司法人独立地位、财产混同情形，法院依法判令二自然人对公司债务承担连带清偿责任。

【律师评议】

本案核心裁判要点：违法建筑租赁合同自始无效，公司实际控制人存在财产混同、滥用法人独立地位的，需对公司退费及利息债务承担连带责任。无规划审批手续的违建房屋租赁，因违反法律强制性规定，租赁合同绝对无效，出租公司负有返还剩余租金、赔偿资金占用损失的法定责任。同时，司法实践中，公司实际控制人实际支配公司经营、把控租金款项流转，公私财产边界不清、利用公司主体逃避债务的，构成公司法人人格否认。此外，确认合同无效属于形成权，不受诉讼时效限制，合同确认无效后衍生的财产返还请求权，可依法得到司法支持。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方损失，同时应承担资金占用利息等法定损失。

4.《中华人民共和国公司法》第二十三条：公司股东、实际控制人滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利后果。