【基本案情】

承租人与某科技公司签订二十年长期公寓租赁合同，一次性付清全部租金，房屋交付后由承租人正常居住使用。后续因案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法占地建筑，被政府纳入拆迁整治范围并依法强制拆除。承租人知晓房屋违建、交易违法后，诉至法院请求确认租赁合同无效，并要求出租方扣除实际居住期间费用后，返还剩余租金。出租方抗辩合同系双方真实意思表示，房屋拆除系政府行政行为所致，自身无过错，不同意全额退款。法院结合双方过错程度、房屋实际使用时长，依法酌定返还剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点：无规划审批手续的违建租赁合同法定无效，合同无效后依据双方过错比例划分责任、结算剩余租金。出租企业作为房屋建设、管控及出租主体，明知房屋欠缺合法建设审批手续仍对外长期出租，是合同无效的主要过错方，应对租金返还承担主要责任。承租人承租房屋时未核验房屋产权、规划审批资料，未尽审慎注意义务，存在次要过错，需自行承担部分损失。合同无效后不产生违约责任，仅适用财产返还与折价补偿规则，法院结合租赁期限、付款金额、实际使用情况酌情核定退费金额，符合公平原则与无效合同处理规则。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时法律、司法解释，但若民法典规定更有利于保护民事主体合法权益的可适用民法典。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，承担不利法律后果。