【基本案情】

承租人与某科技公司签订二十年长期公寓租赁合同，一次性支付全额租金，合法占有使用涉案房屋。后涉案房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可，被行政部门认定为违法建筑，纳入分洪工程整改范围并依法强制拆除。承租人知晓房屋租赁不合法后，诉至法院，请求确认租赁合同无效，并要求扣除实际居住期间占有使用费后，由出租方返还剩余租金。出租方抗辩合同系双方真实合意，房屋拆除系政府行政行为所致，自身无过错，仅认可法院依法核算退费，双方对合同效力存在争议。法院结合双方过错程度，依法酌定退费金额。

【律师评议】

本案核心裁判要点：无合法建设审批手续的违建租赁合同法定无效，合同无效后依据双方过错大小划分责任、据实结算剩余租金。出租企业作为房屋建设、管控及出租主体，负有保障租赁标的物合法合规的首要义务，明知房屋欠缺规划审批手续仍对外长期出租，是合同无效的主要过错方。承租人签约时未审慎核查房屋产权、建设手续，未尽普通人的谨慎注意义务，存在次要过错。合同无效后不产生违约责任，仅适用财产返还与折价补偿规则，法院结合租赁周期、实际使用时长、双方过错比例酌情判定退费，兼顾交易公平与各方权益。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证或举证不足的，应承担不利法律后果。