【基本案情】

两名承租人与某科技公司签订二十年长期公寓租赁合同，一次性全额支付租金，承租涉案公寓房屋并实际入住使用。后续涉案房屋因违法占地、未办理建设工程规划许可手续，被行政机关认定为违法建筑，纳入分洪工程腾退范围并依法强制拆除。承租人知晓房屋租赁行为违法后，诉至法院，请求确认租赁合同无效，并要求出租方扣除实际居住期间占有使用费后，返还剩余租金。出租方辩称合同系双方真实合意、房屋拆除系政府行政行为，自身无过错，仅同意法院核算后酌情退费。法院审理后结合双方过错程度，酌情判令出租方返还部分剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点：未取得建设工程规划许可证的违建租赁合同绝对无效，合同无效后依据双方过错大小划分责任，据实结算剩余租金。出租企业作为房屋建设及出租主体，负有保证租赁标的物合法合规的核心义务，明知房屋无合法审批手续仍对外长期出租，是合同无效的主要过错方。承租人签约时未核验房屋规划、产权手续，未尽到审慎核查义务，存在次要过错。合同无效后不产生违约责任，仅适用财产返还、折价补偿规则，法院结合租赁总周期、实际使用时长、双方过错程度，酌定合理退费金额，兼顾双方合法权益，符合公平原则。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。