【基本案情】

承租人与某科技企业签订二十年长期公寓租赁合同，足额支付全部租金。后续涉案房屋因属于违法占地建筑、未取得合法建设工程规划许可，被政府纳入市政改造拆除范围并依法强制拆除。承租人起诉主张案涉租赁合同合法有效，要求出租方退还剩余租金并赔偿经济损失。庭审中，双方均坚持合同有效，经法院依法释明合同效力瑕疵及无效法律后果后，承租人仍拒不变更诉讼基础，坚持基于合同有效主张权利，且未提交有效证据佐证自身损失，最终被法院驳回全部诉求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：违建租赁合同属于法定无效合同，当事人拒绝变更诉讼思路、坚持以合同有效主张权利的，全部诉求依法驳回。房屋取得合法建设规划审批，是租赁合同合法有效的法定前提，无规划手续的违建租赁合同，因违反法律强制性规定自始无效，不受法律保护。合同有效与无效的法律后果、责任承担、举证规则完全不同，原告固守错误的诉讼基础，导致其诉求缺乏法律依据。同时，原告未举证证明实际损失，无事实支撑，法院据此驳回全部诉讼请求，符合民事诉讼裁判规则。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的诉讼后果。