【基本案情】

承租人与企业出租人签订长期房屋租赁合同，约定租期二十年，承租人一次性足额付清全部租赁款项。后续因案涉房屋属于违法占地、未取得建设工程规划许可证的违建建筑，被政府部门纳入拆迁整治范围并依法强制拆除，租赁合同无法继续履行。承租人知晓房屋违建、租赁行为不合法后，与出租人协商退还剩余租期费用未果，遂诉至法院，主张确认租赁合同无效，并要求出租人扣除实际占用期间费用后，返还剩余租赁款项。

【律师评议】

本案核心裁判要点为无规划许可的违建房屋租赁合同法定无效，合同无效后需据实结算占有使用费、返还剩余款项。案涉房屋未取得合法建设审批手续，租赁合同因违反法律强制性规定自始无效，不受法律保护。合同无效后，双方权利义务回归原始状态，承租人已实际使用房屋的期间，需参照租金标准支付占有使用费，剩余未使用对应期间的费用，出租人应当全额返还。出租人以政府拆迁、自身无过错等理由拒退费用，无法律依据，法院依法不予采信。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的，折价补偿。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：租赁合同无效，承租人应参照约定租金标准支付实际占有期间的占有使用费，剩余费用出租人应予返还。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己的诉讼主张，应当提供证据予以佐证。