【基本案情】

承租人与科技企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性全额支付房屋租金。后涉案房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可证，被政府部门认定为违法建筑并依法强制拆除，租赁合同无法继续履行。承租人知晓房屋无合法建设手续、租赁行为违法后，与出租人协商退还剩余租期租金未果，诉至法院请求确认合同无效并退还剩余租金。出租人辩称合同系双方真实意思表示，房屋拆除系政府行为所致，自身无过错，仅同意核算后酌情退款。法院审理认定合同无效，结合双方过错程度，依法酌定出租人返还部分剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点为违建房屋租赁合同自始无效，合同无效损失由双方按过错比例分担。案涉房屋欠缺法定建设审批手续，租赁合同因违反法律强制性规定归于无效。出租人明知房屋无规划审批手续仍对外出租，是合同无效的主要过错方；承租人承租房屋时未尽审慎核查义务，存在次要过错。合同无效后，承租人需参照租金标准支付实际占用期间的占有使用费，剩余未履行租期对应的费用，法院结合双方过错、实际使用情况综合裁量，酌情判定出租人返还，兼顾公平原则与过错责任原则。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，过错方应当赔偿对方损失，各方均有过错的，各自承担相应责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：未取得建设工程规划许可证的房屋所订立的租赁合同无效。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时法律、司法解释规定。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利后果。