【基本案情】

出租企业早年与案外人签订二十年长期房屋租赁合同，收取全额租金，后经各方协商一致，由原告继受该租赁合同全部权利义务，成为实际承租人。后续案涉房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可证，被政府部门认定为违法建筑并纳入分洪工程拆迁范围，于年底被依法强制拆除，租赁关系彻底终止。原告得知房屋无合法建设手续、租赁行为违法后，与出租企业协商退还剩余租期租金未果，遂诉至法院，请求确认租赁合同无效，并由出租人返还房屋拆除后的剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判亮点合同权利义务合法继受后，新承租人依法享有原合同项下权利，违建租赁合同自始无效。案涉房屋欠缺法定建设审批手续，租赁合同因违反法律强制性规定无效，不受法律保护。出租企业作为建设及出租主体，未完善房屋审批手续，系合同无效主要过错方；承租人签约未审慎核查房屋资质，存在轻微过错。合同无效后，据实抵扣承租人实际占有使用期间的占有使用费，法院结合双方过错、租赁时长、付款情况，依法酌定出租人返还剩余租金，合理平衡双方权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应予返还，双方均有过错的，各自承担相应责任。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效。

4.《中华人民共和国民法典》第五百五十五条：合同权利义务全部转移的，受让人取代出让人成为新的合同当事人，享有合同权利、承担合同义务。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利后果。