【基本案情】

承租人与科技企业签订二十年长期房屋租赁合同，一次性付清全部租赁款项，合法占有使用涉案房屋。后涉案房屋因违法占地、未取得建设工程规划许可证，被政府认定为违法建筑，纳入市政分洪工程整治范围并被依法强制拆除，租赁目的彻底无法实现。承租人知晓房屋无合法建设审批手续、租赁行为违法后，多次与出租人协商退还剩余租期租金，均遭拒绝，遂诉至法院，请求确认租赁合同无效，并由出租人退还剩余租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点为无证违建租赁合同自始无效，承租人无明显过错时，出租人应全额返还剩余占有使用费。涉案房屋欠缺法定建设规划审批手续，租赁合同因违反法律强制性规定归于无效。出租人作为房屋建设及出租主体，对房屋手续违法、合同无效负有根本过错，其抗辩政府拆除、自身无获利、承租人自担风险等理由，均无法律依据。法院结合双方履约事实、过错程度，认定原告诉请合法有据，判令出租人全额返还房屋拆除后对应剩余租期的租金，充分维护承租人合法财产权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，应当承担不利后果。