【基本案情】

某企业将未取得建设工程规划许可证的公寓房屋出租给第三人，约定租期20年、一次性付清总租金12万元。后经该企业同意，第三人将涉案租赁合同全部权利义务转让给原告，原告承继成为实际承租人。后续因涉案房屋属于违法占地违建建筑，被政府纳入拆迁整治范围并依法强制拆除。原告以涉案房屋无合法建设手续、租赁协议违反法律强制性规定为由，诉请确认租赁关系无效，并要求企业全额返还租金。法院审理后认定合同无效，结合房屋实际使用年限酌定抵扣占有使用费，判令企业返还剩余款项。

【律师评议】

本案核心裁判价值在于明确违建房屋租赁合同无效后的租金返还及占有使用费抵扣规则。其一，无建设工程规划许可证的建筑物，依法不得对外出租，对应的房屋租赁合同因违反效力性强制性规定，自始无效，权利义务概括转让后的承租主体同样可主张合同无效。其二，合同无效不产生双方全额返还的绝对后果，承租人实际占有使用房屋期间，需参照租金标准支付占有使用费，法院有权结合实际使用时长自由裁量抵扣金额。其三，租赁权转让经出租人盖章确认后合法有效，新承租人承继全部合同权利义务，具备独立诉讼主体资格，可直接向出租人主张权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第五百五十五条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。