【基本案情】

承租方与出租企业早年签订二十年长期公寓租赁合同，一次性全额支付房屋租金，承租房屋无建设工程规划许可证，属于违法占地建设房屋。合同履行多年后，因市政防洪工程建设需要，涉案房屋被政府认定为违建并纳入强制拆除范围。承租方得知房屋即将拆除、租赁行为不合法后，诉至法院请求确认租赁合同无效，并要求出租企业返还全部剩余租金。法院审理认定合同无效，结合承租方实际房屋使用年限，依法酌定抵扣占有使用费，判决企业返还剩余部分租金。

【律师评议】

本案核心裁判要点为违建房屋长期租赁合同无效后的租金清算规则。首先，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同，因违反法律强制性规定，自始无效，不受法律保护。其次，合同无效并非全额退租，承租人实际占有使用房屋期间，需参照合同租金标准支付房屋占有使用费，法院可结合实际使用时长自由裁量抵扣金额。最后，违建拆除系行政行为所致，出租人无主观恶意的拆迁过错，无需承担额外赔偿，仅需返还抵扣使用费后的剩余租金，平衡双方合法权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。