【基本案情】

2025年3月1日，原告赵某（出租方）与被告贾某（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同明确约定租赁期限为三年（2025年3月1日至2028年2月28日），首年租金22000元，同时约定：承租人不再续租的，需提前三个月告知出租人，合同履行期间违约方需承担违约责任，但合同未单独列明提前退租的具体违约金计算标准。

合同履行第一年期间，被告仅支付第一年租金，在三年租期尚未届满的情况下，于2026年2月提前告知原告不再承租、提前退租并搬离房屋，以实际行为终止租赁合同，导致案涉房屋长期闲置，造成原告空置损失。

原告主张被告构成租期内单方提前解约违约，要求赔偿三个月租金损失5499元。被告抗辩合同无明确违约金条款、不认可违约金责任，同时主张合同仅为一年期、非三年期租赁。双方协商未果引发诉讼。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 书面租赁合同租期以合同载明为准，不以实际缴费周期认定租期。承租方仅缴纳一年租金、主张一年租期的抗辩，不能对抗书面三年租期约定，法院以书面合同作为认定租赁期限的唯一依据。

2. 无明确违约金条款不免除违约赔偿责任。即便合同未约定具体违约金比例、金额，承租方单方提前退租构成违约的，仍需依据《民法典》损失填平原则，赔偿出租方实际空置、招租损失。

3. 房屋租赁纠纷通用裁判规则：提前退租需赔偿合理寻租期损失。司法实践中，房屋出租后的重新招租通常存在2-3个月空置周期，在无约定违约金时，法院普遍酌情按三个月租金认定出租人合理损失。

4. 合同“提前三个月告知义务”可反向佐证损失标准。本案合同明确约定退租需提前三个月告知，该条款印证出租人合理空置损失为三个月租金，法院据此酌定赔偿金额具备合同依据与法理依据。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同全面履行原则）

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条（合同解除后的违约责任承担）

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任基本规则）

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（违约损失填平原则、可预见损失范围）

《中华人民共和国民法典》第七百零三条（租赁合同权利义务规则）