【基本案情】

案涉小区为老旧家属区，长期未成立业主委员会。根据老旧小区管理政策，案涉小区由街道、居委会代为统筹管理。2019年起，居委会与原告物业公司连续签订《物业委托管理协议》，将小区保洁、垃圾清运、公共秩序、公共设施、消防、沟渠道路等物业服务整体委托原告管理，公示后合法生效，后续合同到期后原告持续实际提供物业服务至今。

协议明确物业费收费标准分段调整：2020年度按0.3元/㎡/月、2021年起按0.5元/㎡/月执行。被告张某系小区业主，房屋面积55.97㎡，自2020年1月1日至2025年12月31日长期拖欠物业费，原告核算欠费金额1861.77元（原告自愿按较低金额主张，属于自行处分权利）。

被告当庭多项抗辩：物业入驻及收费程序不合法、不认可物业服务、楼梯设施存在安全隐患、楼道施工致家人摔倒、车辆受损无人处理、小区排水积水、公共维护不到位、不知缴费渠道、物业服务不作为等，主张完全拒交物业费。原告多次催收无果后诉至法院。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 无业委会老旧小区，居委会代签物业合同合法有效，对全体业主有效。在小区客观无法成立业委会的前提下，街道、居委会代行业委会职责选聘物业、签订托管协议，符合法律及住建部指导规则，不存在程序违法，业主不得以“未签个人合同、不知情”为由拒付物业费。

2. 物业服务瑕疵 ≠ 无需交费。司法裁判统一口径：只有物业公司完全不提供服务、根本性违约、长期大面积不作为，才可减免物业费。单一、局部、偶发服务问题、设施维护不及时、个别纠纷，均不能成为业主全额拒交物业费的抗辩理由。

3. 人身、车辆受损属于独立侵权法律关系，不能抵扣物业费。业主家人摔倒、车辆被损等纠纷，如有证据可另案主张侵权赔偿，不能在物业服务合同纠纷中直接抗辩拒交全部物业费。

4. 公共维修事项有法定申请流程，未申请不能直接归责物业。楼顶、楼道、公共区域维修需业主按流程申请、启动维修资金、业主表决，业主未走申请流程直接主张物业不作为、拒交费用，法院不予支持。

5. 个别业主拒交物业费损害全体小区公共利益。物业费维系小区整体运维、保洁、安保、公共设施养护，个别业主无偿占用整体服务成果、拒不缴费，对已缴费业主不公，司法不予支持。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条（合同约束力）

《中华人民共和国民法典》第二百八十条（业主大会/代行职责决定对全体业主有效）

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条（物业服务合同履行、业主交费义务）

《中华人民共和国民法典》第九百四十八条（事实物业服务关系付费规则）

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任规则）