【基本案情】

2025年4月20日，原告夏某（承租人）与被告杨某（出租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租案涉房屋，租期12个月，月租金1800元，租金支付方式为押一付三。合同明确约定免责情形：因产权人出售导致提前终止合同的，双方互不承担违约责任；同时约定，租期内任何一方提前终止合同，需提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。

合同履行过程中，2026年1月8日被告临时通知原告搬离房屋，声称原房东要收回房屋，承诺搬离后退还剩余租金及押金。原告于2026年1月17日完成搬离并与被告完成房屋交接。后续被告拖延退款，引发诉讼。

原告诉请被告退还剩余3个月8天租金5880元、押金1800元，并支付合同违约金3600元。被告庭审中认可剩余租金、押金应予退还，但拒不认可违约金，抗辩提前解约系因产权人出售收房，属于合同约定免责情形。被告全程未提交任何证据佐证其免责事由真实存在。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 免责事由需由主张方承担举证责任，无证据则免责不成立。本案合同明确约定“产权人出售收房”为互不追责的免责条款，但该免责条款属于被告抗辩事由，举证责任归被告。被告仅口头主张房东收房、房屋出售，未提交买卖合同、通知记录、产权人证明等任何佐证材料，依法应当承担举证不能的败诉后果。

2. 买卖不破租赁原则优先适用，出租人无权单方解约。即便房屋真实出售，依据《民法典》买卖不破租赁规则，所有权变动不影响原租赁合同效力，新房东应当继续承继租赁关系、履行原合同，出租人不得以房屋出售为由单方强制租客搬离、提前解约。

3. 出租人单方提前解约，构成根本违约，应当依约支付违约金。被告无合法免责事由、无正当理由单方要求原告提前搬离、终止合同，属于典型的提前解约违约行为，应当严格按照合同约定的月租金200%标准支付违约金（1800元×2=3600元）。

4. 被告自认应退款项，法院直接予以确认。被告当庭认可剩余租金、押金金额且同意退还，属于当事人自认，法院无需另行审查争议，直接支持原告该部分诉请。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同全面履行原则）

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任承担）

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁规则）

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条（小额诉讼终审规则）