【基本案情】

承租人与出租人通过线上沟通达成口头租房合意，未签订书面租赁合同，承租人先后承租两套公寓房屋，约定押一付一、按月交租。后因涉案房屋面临拆迁，承租人按期结清房租、办理退租搬离，出租人出具结算收据，确认需向承租人退还结余押金及租金合计3750元。此后出租人长期推诿拒不退款，承租人多次沟通无果后诉至法院。涉案房屋未取得合法规划及建设审批手续，出租人经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，法院依法缺席审理，最终认定双方事实租赁关系无效，判令出租人全额退还涉案款项。

【律师评议】

本案系口头事实房屋租赁合同纠纷的典型案例，明确多项司法裁判要点。第一，租赁合同并非必须书面订立，双方存在实际承租、交租、沟通履约行为，即可成立事实租赁关系。第二，未取得建设工程规划审批手续的房屋，依法不得对外出租，对应的事实租赁关系整体无效。第三，合同无效后适用返还原则，出租人因无效合同取得的押金、剩余租金等款项，应当全额返还承租人。第四，被告无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃答辩、举证、质证权利，法院可依据原告有效证据及查明事实依法裁判。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。