【基本案情】

原告与受托运营企业签订《房屋租赁合同》，约定超长租期、期满无偿续住、全款支付费用，且房屋享有转租、继承、拆迁归权等完整物权权益，原告先行支付10万元款项。后原告以涉案房屋无规划手续、属违建为由，主张租赁合同无效，起诉要求退款付息并赔付维权律师费。三被告反诉主张原告单方违约，要求赔偿房屋改造装修损失。法院审理认定，涉案合同权利义务符合房屋买卖特征，系以租代售性质，并非租赁合同。经法院释明，原告仍坚持租赁法律关系起诉，其全部本诉诉求无依据，同时被告未举证证明改造损失实际发生，反诉诉求亦被驳回。

【律师评议】

本案核心裁判亮点为“穿透式认定合同真实法律关系”，是司法实践中规制“以租代售”规避交易规则的典型案例。第一，合同性质不以名义名称为准，需以双方实质权利义务判定，超长租期、物权流转、拆迁归属等约定，直接突破租赁法律范畴，属于房屋买卖关系。第二，当事人主张法律关系与法院查明事实不一致，经法院释明后仍坚持原有诉求的，法院可直接驳回其全部诉讼请求。第三，民事诉讼遵循谁主张谁举证原则，反诉方仅凭自制明细主张装修改造损失，无实际支出凭证佐证，无法完成举证义务，需承担败诉后果。第四，企业受托运营签约行为后果由授权主体承担，可依法锁定实际责任主体。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十四条：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同的性质应当根据当事人真实意思表示及实质权利义务内容认定。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。当事人坚持原有法律关系主张的，人民法院可依法驳回其诉讼请求。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

5.《中华人民共和国民法典》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。