【基本案情】

原、被告签订房屋租赁合同，约定租期一年，月租金1800元，履约方式为押一付三，同时约定出租方因产权人售房提前解约可免责，任意一方提前解约需按月租金200%支付违约金。租赁期内，被告单方通知原告提前退租解约，原告按要求搬离房屋。被告当庭同意退还剩余租金及押金，但主张解约系产权人售房所致、拒绝支付违约金。因被告未能提交任何证据佐证免责事由，法院认定被告单方提前解约构成违约，依法判令被告退还租金、押金并承担合同约定违约金。

【律师评议】

1. 租赁合同免责事由需举证证明。合同约定的产权人售房免责情形，并非当然成立，主张免责的一方需提交有效证据佐证事实真实存在，举证不能则无法免除违约责任。

2. 单方提前解约构成根本违约。租赁期限内，出租方无合法、免责事由单方要求承租方搬离、提前终止合同，属于典型违约行为，应当按照合同约定承担违约金。

3. 当事人自认款项可直接判令返还。被告当庭自愿认可退还剩余租金、押金，属于诉讼自认，法院可直接据此判决履行，无需另行审查争议。

4. 合同违约金约定优先遵从当事人合意。案涉违约金条款系双方自愿订立、不违反法律强制性规定，合法有效，违约方应当依约足额承担。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。