【基本案情】

孙某于2014年与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款后实际入住涉案房屋，但因开发商长期未协助办理产权登记，房屋一直未取得不动产权证书。后开发商经营困难，将名下包括涉案房屋在内的资产抵押给银行，并完成抵押登记。银行实现抵押权时，孙某提出异议，认为自己系房屋实际权利人，银行无权处分涉案房屋。银行则主张，其依据不动产权属证书及登记簿办理抵押登记，应受法律保护。

法院审理认为，不动产登记具有公示公信效力，不动产权属证书能够推定登记权利人为合法权利人，但该推定并非绝对不能推翻。人民法院审理此类案件时，应结合房屋买卖合同履行情况、购房款支付情况、房屋交付使用情况以及未办理登记的原因进行综合判断。本案中，孙某已支付全部购房款并长期实际占有、使用涉案房屋，多次催促开发商办理产权登记，未能办理登记系开发商原因造成，并非自身怠于履行义务。同时，银行办理抵押登记时，对涉案房屋已实际交付他人居住的事实具有合理审查可能。综合案件事实，法院认定孙某依法享有足以对抗执行的民事权益，判决支持其诉讼请求，不再对涉案房屋继续执行。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.不动产权属证书是认定物权归属的重要依据，但并不意味着登记内容绝对不能推翻。当登记状态与真实权利状态明显不一致时，人民法院会结合交易背景、合同履行及实际占有情况进行实体审查。

2.实际购房人主张权利时，应重点证明合同合法有效、购房款已经支付、房屋已经实际交付，以及未办理产权登记存在客观原因。如果因自身长期怠于办理登记而产生风险，则较难获得司法支持。

3.对金融机构而言，在办理房地产抵押业务过程中，应加强对房屋实际占有状态的调查，避免因仅依据登记信息办理抵押而引发后续争议。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。