【基本案情】

孙某于2005年购买一处临街房屋，并依法取得不动产权证书。房屋登记用途为商业，长期用于经营便利店，依法办理营业执照及税务登记。2024年，当地人民政府实施旧城改造项目，对涉案房屋依法作出征收决定。

征收过程中，房屋征收部门在补偿评估及补偿决定中，将涉案房屋认定为住宅用途，并按照住宅补偿标准计算房屋价值，导致补偿金额较商业用房标准减少近180万元。孙某认为，其房屋产权登记、实际使用情况均属于商业用房，征收部门认定事实错误，遂申请行政复议。行政复议维持原补偿决定后，孙某向人民法院提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，并责令重新作出补偿决定。

征收部门辩称，涉案房屋虽登记为商业用途，但现场调查时部分区域已作为居住使用，因此按照住宅标准补偿并无不当。

法院审理认为，房屋性质直接关系征收补偿标准，应依据不动产登记、规划审批、合法用途及长期实际使用情况综合认定。本案中，涉案房屋产权证载明用途为商业，经营行为持续多年，征收部门仅依据征收前局部居住现状即改变房屋性质，缺乏充分事实依据，也未依法说明认定理由，属于主要证据不足、事实认定错误。最终，法院依法撤销涉案房屋征收补偿决定，并责令征收部门重新作出补偿决定。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋性质是确定征收补偿标准的重要依据。征收部门应当结合产权登记、规划许可、历史审批资料及实际使用情况进行全面审查，不得随意改变房屋性质。

2.被征收人对房屋性质认定存在异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，请求人民法院对房屋性质认定是否合法进行审查，并依法维护自身合法权益。

3.行政机关作出征收补偿决定，应当遵循合法、合理和程序正当原则。对于直接影响补偿金额的重要事实，应充分调查取证并说明理由，否则依法可能被撤销或者责令重新作出行政行为。

【法条依据】

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2.《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序等情形的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。

3.《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款：行政行为有事实不清、证据不足、适用依据错误或者违反法定程序等情形的，行政复议机关可以决定撤销、变更或者确认违法，并责令重新作出行政行为。