【基本案情】

2012年，周某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定购买陈某名下一处房屋。合同签订后，周某一次性支付全部购房款并实际入住，双方完成房屋交付，但因陈某长期在外务工，双方一直未办理产权过户手续。此后十余年间，周某持续占有、使用涉案房屋，并承担物业费、水电费及房屋维修费用。

后当地实施旧城区改造，涉案房屋被纳入征收范围。征收部门依据不动产登记情况，与登记权利人陈某签订征收补偿协议，全部补偿款及安置房均登记在陈某名下。陈某取得补偿后拒绝向周某交付相关利益。周某遂提起诉讼，请求确认其依法享有涉案房屋征收补偿权益，并要求陈某返还相应征收利益。

法院审理认为，房屋买卖合同依法成立并已实际履行，买受人支付全部购房款并长期实际占有、使用房屋，虽未办理产权登记，但其对涉案房屋已经形成值得保护的合同权益。征收补偿利益来源于被征收房屋本身，应结合房屋实际权利状态确定归属，而不能仅依据产权登记机械认定。本案中，陈某仅保留形式上的登记权利，周某已实际承担房屋占有、管理及使用义务，征收利益应主要归属于实际买受人。法院结合双方履行情况，判令陈某向周某支付相应征收补偿款，并协助办理安置权益转移手续。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋征收补偿利益并非当然归登记权利人所有。司法实践中，对于房屋买卖合同已经实际履行、买受人长期占有使用房屋的情形，法院通常会结合合同履行程度及双方真实权利状态，对征收利益依法进行分配。

2.不动产登记具有物权公示效力，但在合同双方内部关系中，人民法院仍会依据诚实信用原则和合同履行事实确定权益归属。登记权利人不能利用尚未办理过户手续获取本不属于自己的征收利益。

3.房屋交易完成后，应尽快办理产权转移登记。如因客观原因暂时无法办理，应妥善保存购房合同、付款凭证、交房手续、物业缴费记录等材料，以证明房屋已实际交付和长期占有使用事实。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益需要征收组织、个人的不动产的，应当依法给予公平、合理的补偿。