【基本案情】

2010年，吴某通过房屋买卖取得某市临街房屋一套，并依法办理不动产权登记。因历史登记原因，吴某持有的原《房屋所有权证》记载房屋用途为“商住”，而后续办理不动产统一登记后，不动产登记簿记载用途为“住宅”。吴某长期将房屋一层用于经营便利店，二层及以上用于居住，并依法办理营业执照，持续经营十余年。

2025年，当地实施城市更新项目，案涉房屋被纳入征收范围。征收部门依据不动产登记簿记载，按照住宅标准计算房屋价值补偿，仅给予少量搬迁补助，未按照经营性房屋标准给予停产停业损失补偿。吴某认为，产权证长期记载为“商住”，且实际持续用于经营，应按照商住用途给予相应补偿，遂申请行政复议未果后提起民事确权诉讼，请求确认房屋实际用途，并据此作为确定征收补偿标准的重要依据。

征收实施单位认为，不动产登记簿系物权归属和内容的法定依据，登记簿记载为住宅，应以住宅用途确定补偿标准。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的法定依据，在登记簿与权属证书记载不一致时，一般应以登记簿记载内容为准。但登记簿关于房屋用途的记载，并不当然排斥人民法院结合历史审批资料、规划用途、长期实际使用状况等因素，对房屋实际用途进行综合认定。

2.征收补偿标准不仅涉及物权登记事项，还涉及被征收房屋长期形成的实际利用状态及合法经营利益。对于历史形成的商住混合用途房屋，应区分规划用途、登记用途及实际用途之间的关系，避免机械适用登记信息。

3.本案中，吴某长期依法经营便利店，并取得营业执照、依法纳税，经营行为具有持续性和稳定性。如能够证明经营用途符合当地征收补偿政策规定，即使登记簿记载为住宅，亦应结合征收补偿规范，审查其是否符合经营性补偿条件，而非仅依据登记用途作出认定。

4.司法实践中，人民法院通常坚持合法登记与客观事实相结合的审查原则，对涉及征收补偿标准的房屋用途争议，会综合审查登记资料、审批手续、经营证照及实际使用情况，依法平衡公共利益与被征收人的合法财产权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收组织、个人的不动产，并依法给予公平、合理的补偿。