【基本案情】

2004年，村民赵某将其位于本村宅基地上的房屋出售给城镇居民孙某。双方签订《房屋买卖协议》，约定孙某支付购房款18万元，赵某将房屋及院落交付使用。由于宅基地使用权依法不得向本集体经济组织成员以外人员转让，双方未办理产权变更登记。

此后二十年间，孙某一家一直实际居住于案涉房屋，并投入大量资金对房屋进行维修、扩建及翻建，形成现有建筑面积约260平方米。赵某及其家属未再实际占有使用房屋，也未提出异议。

后当地实施征收拆迁，征收部门确认案涉房屋符合补偿条件，拆迁补偿包括宅基地补偿、房屋补偿、装修补偿、搬迁补助及安置奖励等共计380余万元。赵某认为宅基地始终登记在其名下，应取得全部拆迁补偿；孙某则认为其实际出资购房、长期居住并翻建房屋，应享有全部或者主要补偿利益。双方协商未果，诉至法院。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.城镇居民购买农村宅基地房屋，涉及宅基地使用权流转限制。司法实践中，房屋买卖合同是否有效，应结合交易发生时间、当地政策、合同履行情况以及诚实信用原则等因素综合认定，不宜一概处理。

2.即使宅基地使用权依法不能直接转移，买受人长期实际占有、居住、维修并投入资金翻建房屋，其对房屋形成的现实利益及投资收益依法应予保护。特别是在双方长期履行合同、形成稳定占有关系的情况下，应充分考虑交易安全和信赖利益。

3.征收补偿项目具有不同法律属性。其中，宅基地使用权补偿通常与集体土地使用资格密切相关；房屋价值补偿、装修补偿、搬迁补助、停产停业损失等，则应结合房屋实际权利归属、投资形成过程及实际使用情况综合确定归属，不能简单由登记权利人全部取得。

4.本案中，孙某长期实际占有并持续投入形成现有房屋价值，而赵某仅保留宅基地登记权益。人民法院通常会根据各项补偿性质，对不同补偿利益分别进行分配，既维护农村土地管理制度，也兼顾长期实际使用人的合法财产权益，实现利益平衡。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收组织、个人的不动产，并依法给予公平、合理的补偿。

2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用应当符合本法规定。

3.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。