【基本案情】

孙某系上海市某公房的承租人，该公房户籍在册人员共5人。因当地实施旧区改造项目，案涉公房被纳入征收范围。2024年，孙某作为承租人与区住房保障和房屋管理局及征收事务所共同签订了房屋征收补偿协议。协议约定：孙某户分得安置房屋两套，另获征收补偿款人民币500万元；被征收人搬离原址后支付补偿款，签约并搬清之日起6个月内办理安置房屋进户手续。

协议签订后，孙某却无法履行交房义务。案涉公房中实际居住着孙某的叔叔孙2，孙2的户籍并不在该房屋内，但长期居住于此，且明确表示拒绝搬离。征收部门据此主张，因孙某户未实际交房，故暂不履行安置房屋过户及补偿款支付义务。

孙某向法院提起排除妨害民事诉讼，要求判令孙2立即腾退。法院认为，孙某已签订征收补偿协议，其对案涉房屋的权利已因征收而消灭，难以认定与本案有直接利害关系，裁定驳回起诉。孙某又提起行政诉讼，要求征收部门继续履行协议，但征收部门以孙某未按约定交房为由进行抗辩。

法院审理认为，孙某与征收部门签订的征收补偿协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。协议明确约定以交房作为付款及办理进户手续的前提条件，该约定不违反法律强制性规定。孙某因无法排除案外人占用而未能交房，属于协议履行中的客观障碍，征收部门以此为由拒绝履行己方义务具有合同依据。最终，法院对孙某的诉讼请求未予支持，同时建议孙某通过其他法律途径解决与孙2之间的腾退争议。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.本案的核心问题在于：征收补偿协议签订后，因实际居住人拒不搬离导致无法交房，签约人的权利如何保障。实践中，此类纠纷较为常见，处理起来却十分棘手。

2.从合同履行角度看，孙某既然签署了协议，就应当按约定交房。征收部门以未交房为由拒绝付款和办理进户手续，有合同依据，法院不予支持孙某的诉讼请求是合理的。本案中，孙2既不是承租人，也不是同住人，孙某确实缺乏有效的法律手段强制其搬离。民事诉讼法院以“权利已消灭”为由不受理排除妨害案件，使得孙某陷入民事诉讼走不通，行政诉讼又败诉的僵局。

3.承租人在签约前就应当评估房屋的实际使用状况。如果存在非户籍人员长期居住、可能拒绝搬离的情况，应在签约前先行解决占用问题，通过协商或者法律途径要求占用人搬离，待房屋清空后再与征收部门签约。签约后再回过头来处理占用问题，往往为时已晚，不仅可能损失签约奖励，还会陷入长期诉讼。

4.对于征收部门而言，在签约前也应当对房屋实际居住情况进行核查，对存在争议的房屋，更应在协议中对交房期限、违约责任等作出明确约定，避免后期产生纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。