【基本案情】

某餐饮公司长期承租某国有企业名下的临街商铺用于经营餐厅，双方签订了书面房屋租赁合同，租期十年。承租期间，餐饮公司经产权人书面同意，投入大量资金对商铺进行装饰装修，并依法办理了营业执照、税务登记等经营手续，持续稳定经营逾六年。

租赁期内，因当地实施旧城改造项目，案涉房屋被依法纳入征收范围。征收部门与房屋产权人签订房屋征收补偿协议，并向产权人支付了房屋价值补偿款。但对于停产停业损失、搬迁费用及装修残值等补偿项目，征收部门认为其已向产权人支付了包含上述项目的补偿款，应由产权人与承租人自行协商解决。产权人则主张，其系房屋所有权人，全部征收补偿款均应归其所有，承租人无权分得任何补偿。

餐饮公司认为，其作为实际经营者，因征收被迫停业搬迁，装修投入无法回收，损失客观存在，遂起诉要求产权人返还其应得的停产停业损失、搬迁费及装修补偿等款项。

法院审理认为，停产停业损失补偿系针对实际经营者因征收导致经营中断的损失补偿，与房屋价值补偿性质不同，应当归属于实际经营者。餐饮公司作为合法承租人，长期在该址经营，因征收被迫停业，停产停业损失应归其享有。装修残值损失亦应根据剩余租赁期与租赁期之比例，由产权人对承租人予以补偿。最终，法院判决产权人向餐饮公司支付相应的停产停业损失、搬迁费用及装修补偿款。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.本案的核心争议在于：经营性用房征收中，停产停业损失补偿应当归属于房屋所有权人还是实际承租人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，因征收房屋造成的停产停业损失属于法定补偿项目。该补偿项目的立法本意在于弥补经营者因征收导致经营权益丧失的实际损失，而非针对房屋所有权人的物权损失。因此，停产停业损失补偿与房屋价值补偿系性质不同的两类补偿项目，应当根据实际权利受损主体分别归属。

2.目前不少地方性征收补偿规定已对此作出明确规定。例如，部分地区规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产经营单位或个人协商分配。这为承租人主张权利提供了规范依据。

3.对于承租人而言，防范此类风险应当注意以下要点：首先，在签订租赁合同时，应尽量对征收拆迁情形下装修补偿、停产停业补偿的归属及分配比例作出明确约定；其次，应妥善保存营业执照、税务登记证明、租赁合同、装修合同及付款凭证、经营流水等证据，以备征收发生时能够充分证明实际损失；第三，征收发生后，应及时向征收部门或产权人主张权利，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益。

2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

4.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。